通常の不動産投資を行う場合は、自己資金以外にも銀行から融資を受けて数千万円から数億円の資金を用意する必要があることがほとんどです。
しかしながら、多額な投資資金を必要としない不動産投資の方法として、近年不動産小口化商品に投資を行う方も増えてきています。
今回は様々な種類がある不動産小口化商品について、その種類をまとめるとともに、それらの特徴やメリット・デメリットを解説します。
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、不動産の所有権を小口化したもので、不動産から得られる収入や売却益（キャピタルゲイン）を口数に応じて分配する投資商品です。
法律の視点から見ると、不動産特定共同事業法に基づいた商品、信託法に基づいた商品（信託受益権）などが存在します。また不動産特定共同事業法に基づく商品は、匿名組合型と任意組合型の2種類があります。
匿名組合と任意組合の違いについてはこちらをお読みください
不動産小口化商品のメリット
1.小額からでも投資しやすい
不動産小口化商品は名前の通り、不動産を小口化する投資商品です。現物の不動産投資では億円単位での資金が必要となるケースが珍しくない中、小口化されていることで十万円単位やそれ以下の金額で不動産投資を行うことができます。
特に駅前立地などの優良物件への不動産投資は必然的に多額の投資金額が必要ですが、不動産小口化商品なら小額でも優良物件への投資機会を得られる可能性があります。
2.投資対象が単一なので明確
REITを始めとした多くの不動産ファンドはファンド形式を取っているため、多数の不動産に投資を行なっていることから、個別不動産の内容を把握するのは難しいでしょう。
しかしながら不動産小口化商品は、原則1つの物件を小口商品化するため投資対象が明確です。ファンドの良し悪しというより、物件の良し悪しで投資判断が可能なことがメリットといえます。
3.手間がかからない
現物の不動産投資には多くの手間がかかります。物件の事前の調査から始まり、売買契約書、物件の登記、税金の支払い、そして物件取得後の維持管理も必要です。
物件の調査は投資である以上必要不可欠ですが、不動産小口化商品への投資の場合、投資決定後の手間は、現物の不動産投資に比べると少なく済むといえるでしょう。
登記費用が不要となる場合もありますし、信託受益権の場合は不動産取得税がかかりません。また投資後の管理については小口化を行った事業者が行うケースが多く、管理の手間があまりかからないケースもあります。
不動産小口化商品を利用する事で、不動産投資を少額資金で手間をかけることなく実行できることはメリットといえます。
不動産小口化商品のデメリット
現物の不動産投資に比べると不動産投資の敷居が低いと言える不動産小口化商品ですが、デメリットも存在します。
1.倒産リスクがある
不動産小口化商品は運用事業者が実際の運用を行います。そのため、不動産小口化商品の場合は運用事業者のリスクを考える必要があります。
仮に運用事業者が倒産するような事態となれば、不動産小口化商品への影響は避けられないでしょう。
不動産小口化商品が保有する不動産の途中売却をせざるを得ない・運用事業者が途中で交代するなどの影響が生じる可能性もあります。
2.流動性は高くない
透明性のある売買市場が存在する株式に比べると、不動産の流動性は比較的低いと言えます。
そのため、購入希望者を見つけるネットワークが限定されることから、事業者の能力に負う所も比較的大きく、流動性は高くないといえるでしょう。
ただ、最近の不動産投資型クラウドファンディングのファンドでは、運用期間が3ヶ月など短期のものが多く、流動性を気にされる方は償還までの期間が短いファンドを扱っているサイトで始めて見るのが良いでしょう。
3.個人の一存で不動産を運用・運営できない
現物不動産の場合、不動産を所有する投資家の決断一つで売却を行うことができます。REITの場合でも、株式市場が開いていれば、インターネットや電話で注文さえすれば、即売却することができます。
しかしながら不動産小口化商品は、個人投資家の裁量は限られています。途中売却できないケースが多くなりますし、REITと同様に個人投資家が運用方針の希望を通す余地はほぼありません。
よって基本的には事業者に運用・運営を任せる形となるため、運営元の不動産事業者の力量が重要な要素となってきます。
不動産小口化の種類例
一口に不動産小口化と言っても、その種類は複数存在しています。
1.匿名組合型
匿名組合型は最終的な投資目的物は不動産となるものの、投資家は匿名組合に出資する形となり、不動産そのものを所有する訳ではありません。
不動産投資の中においても、不動産ファンドへの投資に近くなります。支払われる分配金は匿名組合からの分配金となるため不動産所得ではなく、雑所得に該当します。
そのため確定申告時の手続きは、通常の不動産投資と異なるため注意が必要です。（雑所得扱いのため、確定申告の手続きは通常の不動産投資に比べ手間はあまりかかりません）
2.任意組合型
任意組合型も匿名組合型と同様ファンド形式ではあるものの、投資家はファンド出資者（組合員）であると同時に不動産の所有者として共有持分権を保有する形となります。
単なるファンドへの出資者という立場とはなりません。不動産の所有と同等に扱われるため、不動産登記簿に所有者として記載がなされ、相続税対策にも利用できます。
また分配金も不動産所得に該当するため、確定申告の際は不動産専用の手続きを踏む必要があります。
3.賃貸借型
賃貸借型は、投資家が取得した不動産の共有部分（共有持分権）を不動産事業者に賃貸（委任）し投資家は事業者より賃料を受けとる形となります。よって通常の現物不動産投資に類似の形式です。
不動産回りの日々の業務は事業者が行うことで、投資家は手間をかけることなくオーナーとして賃貸料を受け取ることができます。また当然、賃料＝分配金は不動産所得となります。
4.信託型
信託型は信託銀行などの信託会社に信託された投資用不動産について、信託受益権（信託された不動産から生じる権利＝賃貸料、義務などの総称）が投資家に対して販売されるものです。
ファンド形式の投資と現物不動産投資の中間に位置するイメージとなります。
不動産投資ファンドによる不動産投資の際によく利用されるスキームとなりますが、不動産小口化商品でも利用されるケースも多いです。物件からの賃料収入は不動産所得となります。
信託に関する詳細はこちらをお読みください
不動産小口化商品の例
1.融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）
インターネット上で小口資金を募るクラウドファンディングで不動産投資が可能です。融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）では、不動産案件が多数存在しています。
融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）サービスを運営する事業者が投資家から集めた資金を不動産売買や運用などの事業を行う企業に融資を行ない、返済金や金利を投資家に分配されます。
この融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のサービスを運営している企業は多くあり、マザーズに上場しているロードスターキャピタル株式会社が運営するオーナーズブックやJASDAQに上場しているLCホールディングス株式会社のグループ会社が運営するLCレンディングなどがあります。
2.アセットシェアリング
アセットシェアリングは不動産投資を少額からスタートできる不動産小口化商品を広く指します。先述した匿名組合型、任意組合型、賃貸借型、信託型はいずれもアセットシェアリング型の不動産小口化商品となります。
すでに様々な不動産事業者などが募集を行っており、不動産投資の新しい形として注目を浴びています。
融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）が金融商品としての性格が強いのに対し、アセットシェアリングは不動産投資としての性格が強い傾向にあります。
まとめ
投資を行う際は事前の準備が必要不可欠です。不動産小口化商品においても、投資検討の際は物件の内容や投資スキーム、そして事業者の信頼度など、様々な角度での調査が必要です。
充分な調査を行った上で、納得性を持って不動産小口化商品の投資を行いたいものですね。
不動産小口化商品の種類やメリット・デメリットを合わせて解説
通常の不動産投資を行う場合は、自己資金以外にも銀行から融資を受けて数千万円から数億円の資金を用意する必要があることがほとんどです。
しかしながら、多額な投資資金を必要としない不動産投資の方法として、近年不動産小口化商品に投資を行う方も増えてきています。
今回は様々な種類がある不動産小口化商品について、その種類をまとめるとともに、それらの特徴やメリット・デメリットを解説します。
目次
不動産小口化商品とは
不動産小口化商品とは、不動産の所有権を小口化したもので、不動産から得られる収入や売却益（キャピタルゲイン）を口数に応じて分配する投資商品です。
法律の視点から見ると、不動産特定共同事業法に基づいた商品、信託法に基づいた商品（信託受益権）などが存在します。また不動産特定共同事業法に基づく商品は、匿名組合型と任意組合型の2種類があります。
匿名組合と任意組合の違いについてはこちらをお読みください
不動産小口化商品のメリット
1.小額からでも投資しやすい
不動産小口化商品は名前の通り、不動産を小口化する投資商品です。現物の不動産投資では億円単位での資金が必要となるケースが珍しくない中、小口化されていることで十万円単位やそれ以下の金額で不動産投資を行うことができます。
特に駅前立地などの優良物件への不動産投資は必然的に多額の投資金額が必要ですが、不動産小口化商品なら小額でも優良物件への投資機会を得られる可能性があります。
2.投資対象が単一なので明確
REITを始めとした多くの不動産ファンドはファンド形式を取っているため、多数の不動産に投資を行なっていることから、個別不動産の内容を把握するのは難しいでしょう。
しかしながら不動産小口化商品は、原則1つの物件を小口商品化するため投資対象が明確です。ファンドの良し悪しというより、物件の良し悪しで投資判断が可能なことがメリットといえます。
3.手間がかからない
現物の不動産投資には多くの手間がかかります。物件の事前の調査から始まり、売買契約書、物件の登記、税金の支払い、そして物件取得後の維持管理も必要です。
物件の調査は投資である以上必要不可欠ですが、不動産小口化商品への投資の場合、投資決定後の手間は、現物の不動産投資に比べると少なく済むといえるでしょう。
登記費用が不要となる場合もありますし、信託受益権の場合は不動産取得税がかかりません。また投資後の管理については小口化を行った事業者が行うケースが多く、管理の手間があまりかからないケースもあります。
不動産小口化商品を利用する事で、不動産投資を少額資金で手間をかけることなく実行できることはメリットといえます。
不動産小口化商品のデメリット
現物の不動産投資に比べると不動産投資の敷居が低いと言える不動産小口化商品ですが、デメリットも存在します。
1.倒産リスクがある
不動産小口化商品は運用事業者が実際の運用を行います。そのため、不動産小口化商品の場合は運用事業者のリスクを考える必要があります。
仮に運用事業者が倒産するような事態となれば、不動産小口化商品への影響は避けられないでしょう。
不動産小口化商品が保有する不動産の途中売却をせざるを得ない・運用事業者が途中で交代するなどの影響が生じる可能性もあります。
2.流動性は高くない
透明性のある売買市場が存在する株式に比べると、不動産の流動性は比較的低いと言えます。
そのため、購入希望者を見つけるネットワークが限定されることから、事業者の能力に負う所も比較的大きく、流動性は高くないといえるでしょう。
ただ、最近の不動産投資型クラウドファンディングのファンドでは、運用期間が3ヶ月など短期のものが多く、流動性を気にされる方は償還までの期間が短いファンドを扱っているサイトで始めて見るのが良いでしょう。
3.個人の一存で不動産を運用・運営できない
現物不動産の場合、不動産を所有する投資家の決断一つで売却を行うことができます。REITの場合でも、株式市場が開いていれば、インターネットや電話で注文さえすれば、即売却することができます。
しかしながら不動産小口化商品は、個人投資家の裁量は限られています。途中売却できないケースが多くなりますし、REITと同様に個人投資家が運用方針の希望を通す余地はほぼありません。
よって基本的には事業者に運用・運営を任せる形となるため、運営元の不動産事業者の力量が重要な要素となってきます。
不動産小口化の種類例
一口に不動産小口化と言っても、その種類は複数存在しています。
1.匿名組合型
匿名組合型は最終的な投資目的物は不動産となるものの、投資家は匿名組合に出資する形となり、不動産そのものを所有する訳ではありません。
不動産投資の中においても、不動産ファンドへの投資に近くなります。支払われる分配金は匿名組合からの分配金となるため不動産所得ではなく、雑所得に該当します。
そのため確定申告時の手続きは、通常の不動産投資と異なるため注意が必要です。（雑所得扱いのため、確定申告の手続きは通常の不動産投資に比べ手間はあまりかかりません）
2.任意組合型
任意組合型も匿名組合型と同様ファンド形式ではあるものの、投資家はファンド出資者（組合員）であると同時に不動産の所有者として共有持分権を保有する形となります。
単なるファンドへの出資者という立場とはなりません。不動産の所有と同等に扱われるため、不動産登記簿に所有者として記載がなされ、相続税対策にも利用できます。
また分配金も不動産所得に該当するため、確定申告の際は不動産専用の手続きを踏む必要があります。
3.賃貸借型
賃貸借型は、投資家が取得した不動産の共有部分（共有持分権）を不動産事業者に賃貸（委任）し投資家は事業者より賃料を受けとる形となります。よって通常の現物不動産投資に類似の形式です。
不動産回りの日々の業務は事業者が行うことで、投資家は手間をかけることなくオーナーとして賃貸料を受け取ることができます。また当然、賃料＝分配金は不動産所得となります。
4.信託型
信託型は信託銀行などの信託会社に信託された投資用不動産について、信託受益権（信託された不動産から生じる権利＝賃貸料、義務などの総称）が投資家に対して販売されるものです。
ファンド形式の投資と現物不動産投資の中間に位置するイメージとなります。
不動産投資ファンドによる不動産投資の際によく利用されるスキームとなりますが、不動産小口化商品でも利用されるケースも多いです。物件からの賃料収入は不動産所得となります。
信託に関する詳細はこちらをお読みください
不動産小口化商品の例
1.融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）
インターネット上で小口資金を募るクラウドファンディングで不動産投資が可能です。融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）では、不動産案件が多数存在しています。
融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）サービスを運営する事業者が投資家から集めた資金を不動産売買や運用などの事業を行う企業に融資を行ない、返済金や金利を投資家に分配されます。
この融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のサービスを運営している企業は多くあり、マザーズに上場しているロードスターキャピタル株式会社が運営するオーナーズブックやJASDAQに上場しているLCホールディングス株式会社のグループ会社が運営するLCレンディングなどがあります。
2.アセットシェアリング
アセットシェアリングは不動産投資を少額からスタートできる不動産小口化商品を広く指します。先述した匿名組合型、任意組合型、賃貸借型、信託型はいずれもアセットシェアリング型の不動産小口化商品となります。
すでに様々な不動産事業者などが募集を行っており、不動産投資の新しい形として注目を浴びています。
融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）が金融商品としての性格が強いのに対し、アセットシェアリングは不動産投資としての性格が強い傾向にあります。
まとめ
投資を行う際は事前の準備が必要不可欠です。不動産小口化商品においても、投資検討の際は物件の内容や投資スキーム、そして事業者の信頼度など、様々な角度での調査が必要です。
充分な調査を行った上で、納得性を持って不動産小口化商品の投資を行いたいものですね。