不動産特化のソーシャルレンディングサービスとして、2017年7月に誕生したレンデックス。全案件に担保が設定されており、比較的高い利回りで注目を集めています。
今回はレンデックスを運営する株式会社レンデックスの代表取締役社長である筧氏に、同サービスの特徴や方向性に関してインタビューしました。
いざという時の保全に重点を置いたファンドを提供
ーーまずはレンデックスがどのようなサービスなのか教えてください。
レンデックスは不動産に特化したソーシャルレンディングサービスです。これまでに不動産の売却や他の金融機関からの借り入れによる返済を目的としたファンドを提供しています。
ーーレンデックスを始めようと思ったきっかけは何でしょうか。
実はソーシャルレンディング事業自体は以前から検討していました。しかしながら当時は、インターネットを通じて投資家の方々からお金を集めるのはまだ難しいと考えており、様子を窺っていました。
その後、ソーシャルレンディング市場は順調に成長し、FinTechサービスが当たり前という空気感を強く感じるようになりました。「後発にはなってしまうが、このままソーシャルレンディング事業を行なわなければ、一生後悔してしまう」と思い、レンデックスを始めました。
ーーソーシャルレンディングサービスは20社超ありますが、その中でもレンデックスの特徴は何でしょうか。
ソーシャルレンディングは借り手企業に資金を融資するという仕組みですが、元本の返済が確約されているものではありません。これはどのソーシャルレンディングサービスでも同様です。借り手企業が債務不履行になると、投資家の元本が毀損することもあります。
ただしレンデックスでは、投資家の方々が過度に損失を被ってしまうリスクを抑えるべく、工夫をしています。例えば現在は、原則すべての案件に担保を設定しています(2018年3月時点)。担保付きの案件でも、その担保評価額が投資額の合計を下回っていては、借り手企業が債務を果たせなくなった際に、貸し倒れリスクが高くなってしまいます。
担保があるかどうかという点だけではなく、十分な評価額の担保が設定されていることが大切なのです。
ソーシャルレンディングの担保評価には、各社が独自で行うものと、他の専門家に依頼する場合があります。レンデックスでは独自で行う担保評価も行なっていますが、それだけでは不十分だと考えています。そこで、第三者の目を入れるために、大手不動産会社である東急リバブルの評価を利用しています。
その上で、当社か東急リバブル、どちらか担保評価額が低い方に80%を掛けた金額以内に、融資をとどめています。こうすることで、借り手企業が資金を返済できなくなった際に、投資家の方々の元本が傷ついてしまうリスクを抑えているのです。
このような保全策は当社が最も意識している部分の一つですね。
多種多様なファンドで投資家の異なるニーズに応えたい
ーーレンデックスの募集ファンドは、各社と比べると利回りが高いですね。
ソーシャルレンディングサービスには不動産に特化したものが多いです。レンデックスも不動産特化の事業者ですが、利回りの高さと運用期間の短さは特徴として認識しています。ただし、こちらは借り手企業のニーズとの兼ね合いもあるため、ファンドによって変わる可能性もあります。
現在のソーシャルレンディングでは、利回りの高い案件が多く見られます。しかし、必ずしも利回りの高さだけに注目するのではなく、適切なリスク・リターンの案件を提供することが大切だと考えています。例えばメザニンローンの案件であればシニアローンのものよりも、比較的高い利回りが期待できます。
その一方でシニアローンにおいては、十分な評価額の担保を設定できれば、いざという時の資金回収可能性も高く、投資家の方々の元本も保全されやすいため、利回りも比較的低いものとなります。
投資家の方々が許容するリスクや目指したい利回りに応じてファンドが選べるよう、今後はリスク・リターンが見合う案件も提供していきたいと考えています。ただし担保がある場合は、担保評価額の80%以内の金額までしか融資しないという当社の方向性は守っていきたいですね。
ーー案件を開拓する際にどのようなポイントを重視していますか。
現在は、不動産担保が十分に評価できるか、また、いざという時に確保できそうかという部分を見ています。
加えて、企業自体の信頼性も重視しています。
行政処分によって、より強く抱いたコンプライアンス意識
ーーこれまでの経歴において、サービス運営に役立っているものがあれば教えてください。
当社は、以前に株式会社アーケイディア・グループという会社として、会計コンサル（財務デューディリジェンス）やM&Aの仲介、会計システムの構築などを行なっていました。こうした事業での経験が手伝い、会計に関しては造詣が深いと自負しております。
貸付先の審査はソーシャルレンディングにおいてとりわけ重要な部分ですが、これまでの経験を、財務諸表の細かい部分まで把握した正確な借り手企業の審査に活かせると思います。
また過去、私が代表を務めていた監査法人にて行政処分を受けたことがあります。
行政処分を受けたのは監査において求められる水準を、私が誤って認識していたことが主な要因です。より業界のスタンダードに気づくべく、耳を攲て、行動しておくべきだったと反省しております。
これはソーシャルレンディングにおいても同様だと思います。特にソーシャルレンディングは新しい市場で、今後、制度や規則がより練られていくでしょう。だからこそ、行政処分の経験から得た教訓を活かし、日々変わる可能性のあるルールについて敏感になりながら、その上で投資家の方々に良いと思われるサービスを提供していきたいです。
ーーどのような方にレンデックスで投資してほしいですか。
投資家の方々が大きな損失を被らないよう努力をする所存ですが、それでもソーシャルレンディングはリスクもある投資です。場合によっては貸し倒れも考えられるため、ファンドの中身や担保のみならず、ご自身の投資方針も含め、よく考慮してから投資していただきたいです。
また、現在は借り手企業の顔が見えないため投資家の方々に伝わっていないかもしれませんが、借り手企業は投資家の方々へ感謝しています。
実際に皆様のお金が新しい事業へつながるという、社会的な側面もソーシャルレンディングは有しています。こうした点にも意義を感じて投資していただけると嬉しいですね。
ーーレンデックスでファンドを選ぶ際にどんな部分に注意すべきでしょうか。
投資対象の物件や利回り、担保の有無など、ファンド毎に条件は異なります。レンデックスは、不動産の場所の詳細を区まで開示しており、建物の修繕過程も写真で公開しています。
投資に際してはこうした具体的な情報も見ていただき、自分がどのような案件に投資するのかしっかりと把握していただきたいです。
また、期間や担保も大切です。ソーシャルレンディングは原則として、一度投資をすると満期まで資金を引き出せません。そのため、生活資金や直近で必要となるかもしれない資金を投資に充ててしまうとリスクがあります。
担保については、借り手が債務不履行となってしまった場合に、その重要性が発揮されます。担保の有無とその内容、評価額は把握しておくべきだと思います。
ーー改めてレンデックスの展望と投資家の方々へのメッセージをください。
今までは似たような内容のファンドを提供してきました。募集の進捗は好調で、利回りや担保などが投資家の方々には評価いただいていると思っております。
今後はファンドの種類を増やしていきたいと考えています。例えば民泊案件やメザニンローンとして銀行との協調融資を行う案件の提供を考えています。
様々な投資の選択肢を提供したいと考えておりますので、引き続きよろしくお願いします。
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