【徹底解説】信託受益権をわかりやすく解説

信託受益権という言葉をご存知でしょうか？

「不動産の流動化/証券化」という言葉を耳にしたことがあるかもしれませんが、信託受益権もこの不動産流動化（証券化）スキームの一つです。今回はこの信託受益権について、これから不動産投資を考えられている方にもわかりやすく解説していきます。

信託受益権とは

信託受益権とは信託で生み出された利益を受ける権利のことを指しており、法律上ではみなし有価証券という位置付けになっています。

そして信託とは言葉の通り「信用して」「託す」が語源になっており、最も簡単に言うと「自身の財産を第三者に委託し運用をし利益を出してもらう」ことをいいます。投資信託はよく銀行などで目にしていてこちらの方は比較的馴染みがあると思いますが、投資信託は資産を銀行（投資信託銀行）に預け運用を代行して貰い、そこで発生した利益を得る仕組みです。この利益を得る権利を示したものが信託受益権です。信託受益権は法律上「みなし有価証券」とされ、それ自体を売買することも可能であり、比較的流動性の高い投資投資方法と位置付けることができます。

信託の登場人物

信託には三人の登場人物が出てきます。

・委託者（不動産や財産の所有者であり信託する人）

・受託者（委託者から不動産や財産を預かって運用する人（信託銀行など））

・受益者（利益、恩恵を受け取る人（委託者もしくは第三者））

この登場人物の関係は、一般的には以下のようになります。

信託にはどのようなメリットがあるのか

不動産自体を売買するのではなく「信託受益権」を売買するケースが増えてきていますが、背景には資産の流動化を図る動きが高まってきていることにあります。

容易に想像できると思いますが、現物不動産は気軽に売り買いができる物ではありません。売買の都度所有権移転登記が必要になるなどの手間も発生し、不動産取得税などの税金も掛かってきます。この点、信託受益権は法律上「みなし有価証券」というくらいなので、所有権移転登記や不動産取得税も必要ありません。また、権利の売買になるため、取引に掛かる手間や時間を現物不動産取引と比較し、大幅に圧縮できる点があげられます。また「自分の老後や死後も物件の管理運営が行えるか不安」といった相続に関する点でも注目されている方法です。

以下は個人より法人向けのメリットですが、委託者は不動産を受託者に移転する形になるため、オフバランス効果が見込め財務体質の改善に繋がります。更に、例えば委託者が倒産した場合でも不動産自体は受託者に移転しているため強制執行で没収されることがなくなります。隔離倒産という言い方をしたりもしますが、投資家保護の手法の一つになっています。

不動産信託の仕組み

信託の仕組みについては上記で説明した通りで、不動産信託の場合は不動産の所有者が信託銀行などに不動産の所有権を移転させ、管理や処分を任せ、そこで生まれる利益（家賃収入や賃料）を受け取る権利のことを指します。先に説明した通り、信託受益権そのものを売買することも可能なので、資産の流動性は現物不動産よりも高くなります。

信託は三者が関係する制度として説明しましたが、委託者自身を受益者とすることもでき「自益信託」と言う呼び方をします。自益信託の場合には登場人物が二人になり、相関図は以下の関係になります。

信託で注意すべき点

ここまで信託の仕組みについてご説明してきましたが、当然メリットだけではなくデメリットも存在します。投資に変わりはないため利益を得られない、または損失を被る可能性があることは勿論ですが、資産の運用・管理を完全に委託することになるため、信頼できる受託者を見つけることが重要になります。また「自益信託」を行う場合には、当然ながら管理運営を行う受託者に対し支払う手数料が必要になるため、委託手数料など信託に関する費用として何がいくら発生するのかは、正確に把握しておく必要があるでしょう。

まとめ

今回は信託受益権について説明しました。投資には様々な専門用語がでてきますが、それらを正しく理解することで、投資の面白さを感じていただけると幸いです。