今回は、不動産投資型のクラウドファンディングでここれから資産運用を始めようと考えている方向けに、不動産クラウドファンディングがどのような特徴を持つのかについて、入門編をまとめていきます。
不動産投資型クラウドファンディングとは
不動産特定共同事業法（現物不動産を資産とするファンドの運用について定めた法律）に基づき、インターネットを通じ一般の投資家から資金を集め、その資金を元に不動産を取得・運用（賃借や売却等）し、得られた利益の一部を配当として投資家へ還元する仕組みです。
不動産商品のファンド化自体は元々あった投資方法ですが、平成29年に不動産特定共同事業法の一部が改正され、インターネット上での契約締結を可能とする電子取引業務に係る規定が整備されたことで、店舗へ赴くことなくWEB上で時間や場所を選ばず気軽に投資ができる環境が実現しました。その手軽さもあり、初心者層の投資家からも多くの支持を集め、現在多くの事業者が新規参入を進めている成長市場です。
不動産投資型クラウドファンディングが注目されている背景
不動産投資型クラウドファンディングは、元本と不動産の運用利益を元にした利子をリターンとして受け取る仕組みで、初心者にもオススメの資産運用として浸透してきています。FXやデイトレードなどは、リターンが大きい分、高い専門知識や日々値動きをチェックする必要があるなど、気軽に手を出すのは一般的には難しいと言われる投資手法です。不動産投資型クラウドファンディングは、リターンこそ株式やFXと比較し小さいですが、一度投資を行ったら運用期間中細かく状況をチェックする必要がない手軽さや、一口1万円などの低額から投資が行えることなどから、投資初心者を中心に人気を集めています。
また、一定のリスクはありつつも、優先劣後（※1）の仕組みを採用することで、投資家が負うリスクを低減させるスキームを取り入れている事業者が多く存在することも、新たな投資手法として注目されている要因の一つとなっています。
優先劣後システムとは
優先/劣後出資方式とは、利益の配当や投資対象物件で生じた損失の負担について、出資者の間で優先順位をつけることです。
優先劣後システムを採用している多くのクラウドファンディングでは、物件から生じた利益は優先的に投資家に配当し、損失が出た場合は事業社の出資金から優先的に負担する仕組みになっています。つまり、万が一投資したファンドに損失が発生した場合、投資家ではなく、劣後出資者である運営会社が先に損失を負担する仕組みです。（投資家は優先出資者）例えば、優先劣後の割合が7:3で総額が1億円のファンドの場合、仮に損失が発生し対象不動産の価値が低下した場合でも、3割までの下落であれば、優先出資者である投資家の元本に影響は与えません。
当然、銀行の貯蓄とは異なり、リスクがない訳ではありませんが、少額から投資が行うことができます。また、一定の投資家保護の仕組みが積極的に用いられるなどが評価され、新しい資産運用方法のひとつとして注目を集めています。
不動産投資型クラウドファンディングプラットフォーム一例
では、不動産投資型のクラウドファンディングにはどのようなプラットフォームがあるのでしょうか。一般的にプラットフォームを比較する際は、投資なので利回りだけが注目がされがちです。今回は利回りの観点のみならず、ファンドの特徴を中心に違いを見ていきたいと思います。
- パートナーズファンディング
パートナーズファンディング（PARTNERS funding）は、株式会社パートナーズが運営している不動産クラウドファンディングサイトで、2019年12月よりサービスを開始しています。
都心部のワンルームマンションを中心に、オープンから、2020年4月までに4つのファンドを組成しています。
最低1万円から投資が行える手軽さと共に、利回りが組成中のファンド全て8%想定と、他の不動産投資型クラウドファンディングサイトと比べ圧倒的な高配当となっています。また、優先劣後の出資割合が高く、万が一運用による損失が発生した場合でも30％までは投資家の元本が守られる安心感の高さなどから、多くの投資家から支持を集めています。
- リンプル
リンプル（Rimple）は、「プロパティエージェント」が運営しする不動産投資型クラウドファンディングで、2020年からサービスを開始しています。
リンプルのユニークなところは、「リアルエステートコイン」という独自通貨を使い、「1コイン=1円」の価値で不動産ファンドへ投資を行うことが可能で、このコインはクレディセゾン社の「永久不滅ポイント」との交換連携が可能となっています。クレジットカードのポイントは活用せずに眠らせているユーザーも多く、そのポイントを有効活用できることなどが支持を集め、サイトオープンから２５日で累計登録ユーザー数が1万人を突破しています。
https://funding.propertyagent.co.jp/
- CREAL（クリアル）
CREAL（クリアル）は、不株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営している不動産投資型クラウドファンディングサービスで、2018年からサービスを開始しています。
他の不動産投資型クラウドファンディングと同様のワンルームマンション投資から、大型ホテル、保育園や学校などの設立を目指したESG投資（※2）まで、幅広いファンドが特徴となっています。投資利回りは4％程度と他サイトと比較すると若干低い印象もありますが、今注目のESG投資を積極的に実施している点は、他の競合サイトとは明確に差別化を図っています。
※2ESG投資とは
ESGとは、環境（Environment）・社会（Social）・ガバナンス（Governance）の頭文字を取ったもので、財務情報だけでなく。、環境・社会・企業統治に配慮している企業を重視・選別して行なう投資のことで、近年欧米を中心に注目度が高まっている投資方法です。
- ぽちぽちFUNDING
ぽちぽちFUNDINGは、アイディ株式会社が運営しする不動産投資型クラウドファンディングで、2020年から会員募集を開始しています。
ぽちぽちFUNDINGは「1口1万円から始められる・管理の手間が不要・ほったらかしでOK・いつでも解約可能・資産形成・資産運用について学べるコンテンツ」という４つの特徴がありますが、ユニークなのは定期的なセミナー、メルマガ、動画を配信し、ファイナンシャルプランナー（FP）によるライフプランニングも無料で実施（※一部条件あり）という、初心者でも投資に参入しやすいサービスを提供しているところでしょう。
